按照惯例，双十一活动第一天，粉丝群里应该都是各种购物链接
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但今年不，今天，他们在群里疯传一张越秀天河和樾府的广告截图。
我一开始很懵逼，点进去以后更懵逼了，因为截图上写了一个非常刺激的吹风价。
有多刺激？
这么说吧，梅花园板块已经7年没有新盘了，最新的就是项目周边的信达金茂府，信达金茂府近期成交的几套房，价格都在8.5万/平左右。
但图片上那个数，配合越天和的产品，可以把信达金茂府按在地上摩擦！
于是，我小心翼翼地去找内部人员求证，对方没否认，也没承认，愣是不给我正面回复。
这个数未经证实，就还不能告诉你们，不过你们可以猜一猜，什么样的价格可以摩擦信达金茂府。
好了，剧透就到这里，说说确定的信息。
1）预计先卖4栋和5栋，具体开盘前确定。
这两栋楼位处项目西南角，紧邻观成大楼和燕塘工业园小区，4#更靠近花园，条件略优于5#。
所以，建议140平的买家，优先看看4#。
图丨观成大楼
2）首推建面约104/120/140平四房
豪宅线以内小户型全部上场，但最宝贵的建面约180平产品没舍得掏出来。
180平一共只有50套左右，据说，以后要压箱底吊高价卖。
3）户型图出炉
二娃去他们那边直播的晚上，悄悄拍下了内部培训资料图，有点糊。对方也说了，不排除以后有小调整，但是大结构应该不会变。
建面约140平四房，是很典型的南北对流户型，越秀做了一点升级，增设了入户储物间和双阳台，主卧衣帽间也做得特别有排面。
衣帽间和储物间不多说，足够面积的收纳空间，是对一大家子的尊重。
而双阳台设计，能够保证越天和的临街单位，也能望到花园，大户型的体面给足了。
此外，越天和很多面积以花池、飘窗、阳台等形式报建，可以预见实用率不低，140平能做出160平的感觉。
不过这一点，恐怕要等样板间出来之后，你们才能领略到。
4）我掐指一算，越天河可能没开板房，就先开卖
11月初，越天和会在金茂广场一楼开项目介绍展厅，快的话可能周末就有动作。
开盘预计是12月，我估计是月初或者月中，因为开发商要赶年终业绩，通常不会压到一年的最后几天开盘。
上次去看的时候，越天和的售楼部还没明显进度，今年恐怕难以开放样板间，但内部人员告诉我，诚意登记的人数已经不少了。
当年和樾府二期和越秀星汇文玺，都是先开盘后开板房，琶洲南TOD已经卖了快一半了，至今还没见板房的影子。
不得不承认，在广州，光靠PPT就把房子卖爆，确实是红盘的象征
5）或许你别无选择
越秀天河和樾府在这一轮行情里非常取巧，建面约125和142平四房，占了总货量的8成。
主力产品押宝豪宅线以下的大户型，直接避开了和合生缦云、汇景台等大平层项目争流，别忘了，今年是改善大年，有钱人不够用，很多改善盘的日子也难过。
建面约120/140平四房，总价段刚好在千万左右，但其实，在天河找一个有教育配套、地段价值稳固、配套成熟，总价又恰好在千万左右的新房，并不容易。
或许到你拿着千万预算买房的时候，才会发现其实你别无选择。
好了，你们觉得越秀天河和樾这次开盘能卖到多少钱？哪个户型会最抢手？
评论区，我们不见不散！
下周三中午12点来我们的直播间，所有的小道消息，我们这里聊。
我们还建了越秀天河和樾府交流群，添加大嘴，备注“越天和”，即可免费进群。
房产君开通买房陪看服务啦，大家想看什么盘，可以点击下面的小程序报名，专人专车接送哦。
一、广州越秀星汇云城售楼处电话：400-630-0305 转接7777【售楼中心】最新详情
广州越秀星汇云城
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之前因为限高，低层售完后就把售楼部关了，有好几个客户问，现在开盘了，开盘了，开盘了，你们现在买到合适的房子了嘛？
越秀·星汇云城位于3号线同和站，从项目出发，走华南快速，20分钟左右，即到珠江新城，距离恰到好处。
而同样是20分钟到珠江新城，天誉半岛售价10万，江源半岛花园售价7.5万，金融街融御为6万……价格皆不菲。
当然，你也可以选择地铁同和站，四站直抵广州东站，CBD触手可及。
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宜居大城，自身自然少不了丰富的配套。
项目楼下，就是约1.3万㎡的云MALL坊商业街，目前已经落成，预计将在年底缤纷绽放。买把菜？买瓶酱油？买件衣服？品味美食？只不过是一下楼的功夫，生活要多便利，就有多便利。
楼下就是省级公立的广大附中实验小学、同和第三幼儿园。幼儿园、小学均在去年正式开学。
黄金区位，星汇云城还在于地处京溪同和商圈，金铂广场、嘉裕太阳城广场等多个商超，南方医院、三九脑科医院等多家三甲医院，均环伺左右。
再说说项目本身。
踏入小区，迎面而来的是约4.6万方的八大主题园林，满目苍翠，每一口呼吸都是饱满的鲜氧。其中轴水景，以“云山下的鱼”为主题，身处其中，心境豁然开朗，如鱼般自由洒脱。
越秀还洞悉业主需求，打造了全龄段户外活动区、泳池、6000㎡定制会所等，每一处，都能感受到精雕细琢的心思。
在小区内部，还藏着一座不折不扣的广州图书馆社区分馆。
其拥有高达2万册的藏书，更可与全市超172个公共图书馆（分馆），无缝互借互还，堪称最独特的礼物。
现在星汇云城将推出全新组团——建面约83-123㎡三至四房产品，既有平层，又有复式，选择多样。
三房单位，既有实用小三房，亦有舒适三居室带套间。
建面约83㎡三房，可望南湖风景区。这是广州中轴线，难得一见的低总价门槛，即便普通人也能轻松上车。
建面约96㎡三房，经典竖厅、双阳台设计。主卧带私密套间，更有6.4米阔景大阳台，阅尽中轴CBD繁华。
再来看看四房单位。
建面约90-92㎡南北对流四房，是广受追捧的单位，附送超大入户花园，全明空间四房设计。
对比市面同等面积的产品，这足足多出了一间房！要知道，这可是中轴线上额外送的一间房，价值所在，可想而知。
相较之下，升级版四房，建面约103㎡，带豪华套间。在自家阳台，即可坐揽中轴璀璨与自然山景双重景色。
此外，项目还有建面约85-123㎡复式。
全线四房设计，6米层高真复式，上下双阳台。三代同堂，即亲密又互不干扰，自得其乐。用洋房的价格，就能坐享墅级居住体验，何乐而不为呢？
项目不如佳兆业天墅距离地铁口那么近，步行有段距离，但其他方面还是可以的。嘿嘿，去年成交好多，如果你有什么疑问，可联系小编。
越秀星汇云城，83～123方平层➕复式三～四房，均价4万出头，全精屋装交付，配套广大附小和公立幼儿园，2万平方商业。
广州越秀星汇云城
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二、哇哦！黄埔旧改终于有了大动作......
近期，关注度很高的黄埔旧改，终于有大动作了，多个旧村传来新进展！像南湾、珠江、庙头等，都先后公示了规划等大动作。
这说明：放缓近一年的黄埔旧改，预计将进入一个新阶段，是明显利好黄埔发展的新动向。
黄埔66个涉旧改的村子，今天重点说一下：11月4日刚公布了用地方案的庙头旧改。
为什么重点说这个旧改项目呢？因为庙头比较特殊，属于周围发展都不错，唯独这里真空的地段。从公布的规划看，有相当大的发展潜力。
庙头旧村改造项目实施方案（片区策划）截图
看方案，除居住用地外，商业、教育、医疗配套应有尽有，连公共绿化面积都占比20%以上！相信届时，将有更完善的生活配套，与更靓丽的城市界面。
临港经济区珠江岸线规划图 图源：广州黄埔发布
恰巧，地铁五号线东延段（文冲-黄埔客运港）也迎来新进展，土建工程累计完成79%（信息来源：广州地铁），按目前进度，预计明年年底就能开通，未来可直达珠江新城。
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产业配套和交通利好加速兑现，正推动庙头板块蝶变。而片区上的新盘，谁将成为大赢家？
庙头回迁安置区图示
庙头回迁安置区由5块地组成，黄埔东路北侧地块最受关注！5号线东延段庙头路站（在建）上盖的星航TOD，自然聚焦了不少目光。
根据公示文件，片区将不再有小洋楼低密产品。这意味着，货量稀缺的星航小洋楼，将会在未来买家市场赢得高度话语权！
纵观广州楼市，虽整体平淡，但小洋楼价格依然坚挺，想必给到改善买家一剂强心针。
这两天收到读者私信，观望小半年后他按捺不住了，小洋楼的未来价值是否站得住脚呢？他让我们帮忙分析分析。
买入小洋楼的！我的读者里就有一位
说实话，能拿1000万去买房的，大多经历过置换，即使够不上最好，但也绝不将就，他们看准了核心地段的核心资产。
能坚定选择星航的这些人，总有些观点值得借鉴。
前段时间，一位读者顺利买入小洋楼，跟我分享了他的入手理由。
读者聊天截图
他说，买房必先选地段，就像结婚得先看人品。
星航“生”在老黄埔中心区，广州“东进主轴”之上。所在的黄埔临港经济区，和金融城组成第二CBD，形成「珠江新城-琶洲-第二CBD」的黄金三角格局。
片区内拥有5号线、13号线等多条地铁线路，加上周边BRT站和多维主干道，无缝衔接天河CBD（珠江新城、金融城、体育中心）多个核心区。
13号线二期一旦开通，就是串联天河、越秀、荔湾、白云四区的黄金大动脉；待2023年底5号线东延段通车，将实现半小时左右捷达珠江新城。
这片产业和交通双赢，宜产又宜居，对于购房者来说，值得重点考虑。
不仅有交通、地段、规划优势，星航还有非常稀缺的小洋楼产品。
而这直接决定了，她的未来价值与同片区其他项目不一样。下面将为大家进一步解读：
真正提升舒适度，还得是硬核小洋楼
现代人对居住舒适度有了更高要求，从居住空间的提升，到生活方式的改善，才说得上满足。
而你的既要又要，将被星航小洋楼的既能又能一一满足。具体我们一起来看：
1.5低密小洋楼，大自然里种房子
小洋楼组团容积率仅1.5，广州土拍8年以来的稀缺地块！对比以下这张表，就知道有多难得：
如何不辜负着天然低密优势呢？越秀擅长在大自然里种房子！
遵循南低北高的地势，布局了四排13栋4-7层低密小高层！建筑密度仅约27%。
宽松楼间距与楼高取得适度平衡，有效减少前后楼栋的遮挡，将通风采光以及视野楼距做到极致。
南低北高视野开阔 以上效果仅为示意
理论听着不错，实际又是否站得住脚，我来测评下：
先看日照测评，实在很难被挑剔。
特意模拟了全年日照时长最短的冬至日，但这天却可以将小洋楼从头晒到脚，一楼花园都布满阳光，简直太舒服。
冬至日日照轨迹模拟示意
再看通风采光分析，整体素质上乘。
我们知道，通风效果常常取决于两个因素：1. 朝向与主导风向的关系；2. 室内户型结构与门窗布置方式。
星航小洋房南北向布置，朝向没有问题；再看户型结构：板楼、南北对流。
板式结构在通风上优势明显，我们用140方户型建模分析，发现其在多处实现了门-窗、窗-窗的纵向对位，可以形成南北对流的良好通风效果：
140方户型纵向对位示意图
模拟一下广州夏季主导风向下，140方户型的通风效果，下面是室内风速云图：
广州夏季主导风下140方室内风速云图（单位：m/s）
我们可以看到：1. 客厅阳台门与厨房大窗户之间，形成了明显对流，且特定时间，大面积范围风速在3m/s以上（舒适的轻风）；
没有连贯深红色，是因为两边门窗都开得很大，所以风速分布比较均匀。
2. 主卧与主卫、次卧与次卧门窗之间，都形成了对流，通风效果良好。
再看室内采光分析，绝大部分面积光照充足，南北均有采光的优势凸显：
140方单位室内采光分析
绝对严格的条件，才造就的通透房子，挑剔的广州人看过都说好！
有天有地的花园居所，看了就心动
除了板式大平层舒适体验，小洋楼绝妙之处，还体现在她的有天有地的花园生活。
看图可知，首层和二层带南北花园和地下空间，四层则有屋顶露台。
小洋楼立面剖面图 以上效果仅为示意
在高楼林立的都市，还能有独立的露台花园，可以莳花弄草、仰天观星，孩子自由奔跑，大人浇花养鱼亦怡然自得。
小洋楼创意展示区实景图
居家办公的日子，不只是只有四堵墙和天天口鼻相对的家人，或许你还能跟星星谈谈心事！
大玩空间魔法，4个户型剖给你看
4个户型看似复杂，为方便大家了解，下面我先说大致相同的主体户型，再说各有不同的拓展空间。
主体户型为建面约138-141㎡4房户型（其中顶层为建面约138㎡），下面将以首层户型为例进行分析。
首层建面约141㎡户型亮点分析
南向四面宽约14米，其中双面宽景观阳台设计，实现了全屋三处对流动线，这点充分发挥了南北通透优势，全屏清风阳光。
家庭核心区为经典竖厅，做到了LDKG一体化设计，同一动线串联了四大主要活动空间，同时实现了动静分离布局。
小洋楼创意展示区实景图
主卧套房的奢阔尺度感，三分离独立卫浴、双步入式衣帽间以及南向花园视野都是亮点。
以上都是主体户型的相同点，下面再来说说两处不同：
一是厨房位置，二层和标准层单位均连通了露台，露天烧烤和小酌都方便安排，也可以坐上摇椅或钻进帐篷看星空，享受放下柴米油盐的趣味；
二是阳台布局，顶层的主卧带露台，并与阳台连通。约11米的超长尺度，摆各种pose都可以，折返跑都不成问题。
小洋楼创意展示区实景图
往下看看不同楼层的拓展空间，这double甚至triple的使用面积，看得人直唱《征服》！
首层和二层单位均带南北花园和地下室。
首层为北花园，给到入户仪式感，负层为南花园，可享受愉悦的室外时光。
小洋楼创意展示区实景图
地下拓展空间层高约4.5米，可以作为工作室或家庭会客厅。而更方便的是，地下室通往车库，驱车外出也太方便了。
小洋楼创意展示区实景图
四层单位则带露天花园，在这个私密空间里，抬头可见整片烂漫星空，在这举办烧烤party或露营也合适。
小洋楼创意展示区实景图
1.5容积率低密地块，既有大平层的奢阔舒适度，又带花园空间，理应是白月光的存在。
人生每一步进阶，都是为了掌握更多的选择权，如果可选择小洋楼，又何必将就！
刚开始心动，始于她的出众颜值
没错，这位买入小洋楼的读者，因“花园露台”的小洋楼而来，但他最开始被迷上的，却是她的颜值：
花园式归家体验，这一路美翻了！
利用天然地势高差和叠水设计，打造高山流水式的隐奢入口。
结合多重植物的造景设计与围合设计，营造出闹中有静、四季皆景的生活体验，每一处景致都遵循“先花园、后房子”的理念。
项目园林实拍
一轴三横邻里花园格局，大自然跟建筑相互交融，转身入林便到家，这样的归家路哪里会枯燥。
项目园林设计理念示意
公建化的外立面，颜值即正义
楼体利用大面积的玻璃栏板营造玻璃幕墙质感，再搭配米白色和灰色的墙体和干净简约的线条，彰显高级大气的美感。
小洋楼外立面实拍
1000万可选择小洋楼！
即将年内最后加推
预算1000万，能买到什么样的房子？
在珠江新城，只能选北向没景观的两房小户型；
在越秀，得靠好学位帮你克服老破小的心理障碍；
天河东海珠，也就淘个100房左右的三房单位......
总的来说，居住空间局促，想实现有天有地的花园生活，更是痴人说梦。但在近距天河的老黄埔CBD，你可以入手墅级享受的小洋楼。
1.5容积率低密园景！四房改善户型！带花园的居住空间.....在这样的核心地段上，能有这么稀缺的核心资产。我惊叹连连！
后疫情时代，墅类产品回归中心价值
2020年迈入后疫情时代，改变了人们对居住空间的思考与追求，一线城市墅类产品备受欢迎，当年成交涨幅超过4成。
从价格变化来看，近几年来各能级城市的加权别墅套均价一直在稳步上升中，其中一线城市由2018年的909万/套上升到2022年1049万/套。
整体来看，越来越多的城市购房者对居住空间，拥有了更深刻更感性的认知，低密、健康、自然景观更好的生活方式受到热捧。
小洋楼供应极少，珍贵度更胜拉菲
再看广州核心区，有同样墅居享受的小洋楼，是供应量极少的珍稀物种。
我发现这类产品的供应年份，分别是2000年、2010年和2020年，再往前，得追溯到将近100年前的东山小洋楼......
2020年面市的星樾TOD小洋楼实拍
低密小洋楼，意味着高昂的土地成本和严格的环境要求。这份时间的礼物，珍贵程度更胜拉菲！太难得了！
星航小洋楼总共才152套，即将迎来年前最后一次加推，或许有价格惊喜！
有意的朋友赶紧准备，时间可以等你，但小洋楼还真等不及。
对了，还有我们400万粉丝流量博主，菊香小姐姐，替大家跑腿探盘的视频，有兴趣可以看看：
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