大家好，我是功夫君。
前几天无意翻到功夫房产创号首篇踩盘稿件，感慨万分！
它是佛山首个验资100万的楼盘，当年想看板房一眼，还得提前预约和规定时间接待。
它还是佛山首个严格意义上的新中式豪宅项目，很长一段时间里都是后来者对标的项目。
没错，它就是佛山院子。之后的故事，大家都知道了，今天我们想聊聊院子的二手现状。
三期刚交付，装修降标明显
去年底我们曾探过二期交付的情况，现在来说说三期。
三期只有4栋住宅，地块比较小，地面由空中花园+狭长的地面花园组成。
| 三期外立面
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| 三期花园
花园虽迷你，但也做了不少中式装饰，如大堂门前岩板的回字装饰，不远处有个休憩小亭，装饰了山水画，狭长的步道，都有红灯笼相迎。
① 景观如何？
按照规划，三期北侧是水幕公园，目前还是一处空地，所以35-36座北向高层可以无遮挡看江景，至于地块未来会否调规，建成高层产生遮挡，不好说。
这是35座中层景观，自西向东可以看到宗德服务中心、待建空地、院子一期，还能看到江对岸的水晶城、碧桂花城、星英半岛、国风滨江、保利阅江台等楼盘。
无遮挡望江的优点很明显，景观壮美，缺点也明显，偌大的阳台迎着北向，体感直降5摄氏度。
为了能望江，这里几乎家家户户都封了窗，仿佛壮阔江景就在脚下。如果不封，北向冬天会比较难过。
| 一期封窗效果
| 一期一线江景
南向户型望花园，望对面楼栋，直观感受下楼间距吧，还是有点逼仄，对比完会感觉还是北向更好。
| 三期楼间距
② 户型如何？
三期已交付楼栋为2梯5户，北向望江单边位，飞机户型，面积为124-134㎡四房。
| 佛山院子户型分布
126㎡南北飞机户型▼
南向园景单位，竖厅设计，面积为100-104㎡三房。
100-104㎡南向三房▼
左右两翼还有三房，也能望江，面积为93-104㎡三房。
纵观一至三期，三期产品应该是入手院子的最低门槛了。
③ 交标如何？
再看看交付情况，电梯厅干净整洁，灯光亮堂，入户门是钢木复合门，大门锁是密码、指纹、锁匙多合一。
| 电梯厅
入户地砖做了回字纹设计，一朵牡丹花迎接归家，颇有仪式感，门后赠送了玄关柜，到顶设计，收纳量Ok。
| 入户大门
来到客厅，降标就比较明显：天花没有了二期好看的黑色金属边框，米黄色瓷砖也少了边框和纹路设计，就连地板也没有了层次分明的踢脚线设计。
厨卫方面，三期跟二期一样，没有炉灶、消毒柜，甚至连碗碟拉篮也拿掉了，小户型洗菜池更迷你。
卫生间配置大体相似，地柜上的祥云装饰也没了，不过有装饰也不是一件好事，二期那套的柜子门，还未使用已经歪了，无法合上，另外地板也没有高档的灰色瓷砖。
在三期还发现了一户阳台玻璃爆裂，这还没入住呢！
至于卧室地板、门窗，肉眼所见相差不远，至于材质，专业验房人士会更懂。
交付一年，二期越来越好
再来看看交付近一年的二期。
门卫安保严格，需要检查核酸证明，还需要登记，中介说这里的住宅物业费为3.8元/㎡/月。
| 佛山院子二期
现场看到，花园打理得井井有条，景观池也有水，交付不到一年，维护的越来越好。
二期一共12栋高层住宅，目前剩下23-26座还是毛坯外立面，其余楼栋均已交付，这几个楼栋正努力从公寓销售中周转资金来完成，幼儿园也刚好打地基，尚未建起。
虽然交付不尽如人意，但不少业主已经接受现实，努力装修入住新家，别墅区也有工人进出施工。
花园中间的玻璃屋，又名泰禾荟，规划要建老年活动中心，目前还没投用。
有一说一，二期头排大户型还是挺捧的，2梯2户板式设计，47层超高层，面积为143-170㎡四房，南北对流，空间无敌，西北角楼栋景观面就更宽了。
| 二期头排高层景观
不过，从这个角度看一期，孤零零的，地块南侧的玉带河尚未开挖，除了北面江景，小区三面都被待建地块包围。
二手挂牌127套
最低2.15万/㎡，最高4.9万/㎡
三期刚交付，已经有房源挂牌，104㎡报价270万，单价约2.6万/㎡；126㎡报价340万，单价约2.7万/㎡。
有些业主纯投资，房子还没收，就迫不急待放盘，但未满两年，税费很高。
二期大多为二线江景，二手价处于中间段位。比如143㎡，单价约2.8万/㎡，已经是二期能看到最漂亮的江景户型了。
143㎡南北对流四房▼
一期头排就是一线江景，131㎡南向单位也能叫价2.6-3万/㎡，183㎡单价可以去到4.9万/㎡，为院子最贵洋房。
此外，一、二期东侧楼栋靠近华阳桥，挂牌价一般低于其他楼栋。
经过梳理，目前贝壳网录得佛山院子二手成交4套，最高一套单价3.8万/㎡，总价1200万，为一期西北角头排大平层。
正在挂牌的127套房源中国，中小户型占三成，剩下都是大户型，总价500-800万不等，碍于院子的口碑和交付情况，这些业主要找到接盘侠不容易啊！
至于周边配套，目前仅一期底商较旺，入住率也最高，二、三期成熟还需时日，想要大型商超还得去到保利广场一带才能满足需求。
曾是验资百万明星盘
期待太高，落差较大
佛山院子是泰禾佛山首盘，彼时拿地价7742元/㎡，洋房首开卖1.8-1.9万/㎡，验资百万才能看，曾一度横扫佛山市场，是当时的明星盘。
后来的故事大家都知道了，极速扩张，频拿地王，负债率居高不下，资金链扛不住，多个高端项目出售股权，佛山院子也在其中，交付降标是预料之中。
有一说一，院子的地段不可复制，佛山新城核心区，除了东湾，就是它了，户型设计也以改善为主，只要愿意花点成本装修，景观资源和配套都很能打。
一、大红门中海丰叁号院vs永定金茂府，产品战正式打响！另返现5-8万
三批次的两宗大红门地块，被中海和金茂分别拿下。
近日，两家房企纷纷透出产品信息，不出意外都会赶在年前开盘。
先说说中海：
中海已经确定要做藏峰系产品，案名仍然为叁號院系列，可能命名中海丰叁號院（小窝新房返现5-8万）。
户型优于兴叁，回归藏峰系一贯作风，最大户型做了四面宽！
亮点是得房率，据说可达85—90%。
属实是中海常见操作了。
装标一如既往的豪，此次装标在兴叁和甲叁之间，大概5k/㎡的标准，相当不错。
再说金茂：
基本已经确定案名「永定金茂府」（小窝新房返现4-6万），面积段为113/130/150/175㎡的三-四居。
据说113-150㎡与望京樾户型相似，175㎡类似西山金茂府160+湖光玖里187㎡。
其中150㎡和175㎡户型带阳台，175㎡同样做了南向四面宽，两家产品咬得很紧。
装标方面，永定金茂府是府B级装标，在颐和金茂府和东叁金茂府之间。
临时售楼处预计11月中旬开放，在北京金茂府，正式售楼处开放时间未知。
两个项目开盘价格应该都低于9w。
最后给大家看看大红门的地块实拍：
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目前已经平整土地，暂未开始动工，地块周边设置了围挡，有工人进出。
（中海地块）
地块周边条件在丰台看还算不错，没什么特别明显的不利因素，道路干净整洁，無噪音高压线。
对面是北京教育学院丰台分院：
距离大红门南地铁站500m左右，通勤很方便。
周边基础生活配套还不错，平时想下楼买个东西吃个饭，都不需要走太远。
地块西边居住氛围也很浓郁，海上海花园、西马金润家园都在这片。
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——北京楼盘返现金额——
1、朝阳望京樾、北熙区、和光悦府、御翠园、朝阳壹号，小窝返现5-20万。
2、大兴星光城、御璟星城、未来云城、橡树湾、和悦春风，小窝返现3-15万。
3、通州融御、国誉未来悦、碧桂园和世界、京贸国际城，返现3-6万，另有特价房。
4、亦庄中海兴叁号院、合生me悦，和锦诚园、熙悦云上、和园，小窝返现3-10万。
5、丰台国誉万和城、天阅山河、宸知筑、中海甲叁号院、缦云北京，返7-30万。
二、阿碧的豪宅展示区里，容不下一个抽水马桶
常言道：爱之深，责之切。
今天去看了佛山千灯湖的新盘，灯湖盛世，说的就是这个感觉。
尽管很多人嘲笑他土里土气，但作为一名佛山土著，我必须大大声地说：碧桂园作为世界500强，是佛山人的骄傲！
直到去看了灯湖盛世，我想对阿碧说：
宝，虽然低调务实是我们佛山人的一贯作风。但作为豪宅产品，售楼部里的卫生间，高低还是得安一个马桶吧？
太朴实可不好，我都不好意思喊广州的朋友过来看房了，作为灯湖核心区唯一在售豪宅盘，咱还是得装一下的！
连我自己探盘回来，都尴尬得脚趾抠地，还是三室一厅那种。尴尬，实在太尴尬了。（PS：为了保住我们佛山骄傲的面子，卫生间照片放最后。）
千灯湖，平替版珠江新城
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千灯湖，大家应该都很熟悉吧，应该不用过多介绍。作为佛山的门面，可谓是平替版的珠江新城。
可以这样说，在佛山，她是打造商务和住宅区的教科书。佛山各区为何都热衷于各种挖人工湖呢？就是因为千灯湖打造得太成功，掀起一阵模仿热潮。
千灯湖实景图
那么，千灯湖在佛山是否能轻易被复制呢？我觉得不太可能。
原因很简单，目前佛山限购区域，只剩南海区-桂城、禅城区-祖庙、顺德区-大良。
在佛山松松垮的限购政策下，你可以说这三个是最后的遮羞布。但实际上这三个街道的底子也确实相对较好。
且看祖庙，地方小，施展不开，而且空地少，旧改难度大；而大良，早已拥有顺德新城（德胜新城/大良新城）。
顺德新城实拍
插播一个冷知识：顺德新城的规划是和珠江新城是同一时期的，甚至比珠城还早一丢丢。而千灯湖是个后起之秀，但实力远超顺德新城。
总之，千灯湖在佛山是限量版CBD，和珠城的逻辑是一样一样的。
断供三年，终有新货上架
灯湖缺货已久，上一个新盘，就是鼎鼎大名的保利天悦，对，就是传说中卖8万那个。
佛山保利天悦的尾货刚清盘不久，阿碧的灯湖盛世就开放板房了，颇有再续灯湖传奇之意。
那阿碧是否能再创辉煌呢？我们先看看产品如何。
先看地段，千灯湖整体被规划为广东金融高新区，分为A/B/C/D区，A区和B区，宅地已基本耗尽，进入存量房市场。
而C区，则是未来10年，灯湖住宅的主要供应板块；D区属于大沥街道，不在限购的桂城街道内，暂且忽略~~
阿碧所在的C区，目前正火热旧改中，据销售介绍，原本是有6条村在旧改，其中一条村因意见不合，散伙了。目前只剩5个旧改项目。
而阿碧负责的永胜村，是C区中相对核心的位置，紧邻万达广场、新凯广场等，商业配套齐全，离广佛线金融高新区地铁站，也是最近的。
永胜村一共有四个商品房地块，已在上图圈注，这次即将开售的，是5号地块。
虽说5号地块的位置没有回迁房的位置好，但是在商品房地块中，算是不错的。
个人认为，这个项目有个弊端，就是商品房地块被切割得太碎，几栋楼围合一起管理，无法享受大型小区的中心园林花园。但好处的回迁房分开管理。
园林绿化上相较二手小区而言是打不过了，但在灯湖近年来的新房上看，园林小是一个通病。
产品力如何？能打吗？
外立面上看，和灯湖二手房是能甩开距离的，大面积使用玻璃，还有楼顶的弧形造型，都很醒目。
右边金灿灿的，是将来正式的销售中心，据说以后会成为项目会所。看了效果图，里面装修是很不错的。
首推95/119/128㎡三至四房户型，只有三栋楼，总层数在17层左右，货量不多，拢共才158套。
其中，95㎡三房和119㎡四房有两栋，2T4；128㎡四房户型只有一栋，2T2。
先上一波户型图：
个人比较喜爱的是119㎡和125㎡四房户型，这两个户型在灯湖来说比较稀缺，而且125㎡还是南北双阳台设计，更是稀缺。
美中不足，就是没有用当下流行的LDK一体化设计，户型设计上还是保守了一点点。而且119㎡户型的大阳台，居然是北向望公路的，这点出乎意料。
本来我是挺喜欢119㎡户型的，面积适中，实用率高（其中一个房间由阳台改建），何奈是北向，虽说南向有餐厅飘窗，但还是大打折扣。
95㎡三房户型，就比较normal了，个人认为这个户型有点尴尬，要说改善型三房嘛，但面积又不大，户型相对传统，阳台短短的；要说刚需三房嘛，灯湖本就有很多90㎡左右的三房，不具稀缺性。
再说说看完板房的感受：
货量不多，等的时间又长，开放板房后，我第一时间就拉上老妈一起去看房，要100万验资，也早早准备好了。（是的，看板房要验资100万，作为参考，当年保利天悦验资50万……）
目前只开了119㎡四房的板房，总体看下来，我个人觉得中规中矩吧，看过的板房太多，没有什么突出的亮点。
但看得出来，我妈对这个户型的喜爱，溢于言表，在里面整整看了半个小时
最后还拉着小姐姐的手问，能不能拍照。
当然，目前板房是不能拍照的，不过我还是偷拍了一张客厅，静静地放出来给大家瞅瞅：
关于开头卫生间的插曲……
老实说，看完样板房后，我整体的感受是比较好的，因为之前在灯湖看的二手房，感受普遍都不太好，要么楼龄太旧，要么户型落后，或是花园小品质太差。
均衡各方面看，阿碧的灯湖盛世，我觉得还行。
虽然销售表示，盛世系列是碧桂园的高端线，但我觉得，其实还好。BUT，我老妈很喜欢。也有可能是我豪宅盘看多了，相对免疫。
个人觉得整个看房过程中最大的败笔，在于我离开前，上了一下卫生间。阿碧，相信我，我真的不是故意要上卫生间的。
上完卫生间出来，我不由得担心起阿碧的品质，朴实的阿碧，在做豪宅方面或许真的还需要好好沉淀……
因为，在这个临时展示区，阿碧的卫生间是这样的……
PS：我老妈也上卫生间了，但她没有任何反应，回家后还拿着户型图反复比对。
后来我把照片发到网上，有网友问，这是回迁房的卫生间吗？
朋友们，这是临时展厅的卫生间哈，不是样板房，也不是回迁房。期待将来的正式展厅亮相~
最后：
阿碧，这盛世，如你所愿吗？
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